Suprema corte reconheceu validade da lei nº 9.514/1997, que prevê a retomada extrajudicial nos contratos com a chamada alienação fiduciária, em que o imóvel fica em nome da instituição financiadora como garantia.

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Introdução

A recente decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) de validar a possibilidade de bancos e instituições financeiras retomarem imóveis como garantia de financiamento, sem a necessidade de uma decisão judicial, tem gerado discussões e impactos significativos no setor imobiliário. Neste artigo, iremos analisar os detalhes dessa decisão histórica, os argumentos apresentados pelos ministros do STF e os possíveis impactos para os devedores e o mercado como um todo.

O Contexto da Decisão

A decisão do STF foi tomada no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 860631, que envolveu a análise da constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária. Essa modalidade de contrato, prevista na Lei 9.514/1997, permite que o imóvel seja usado como garantia de financiamento, ficando em nome da instituição financeira até a quitação da dívida.

A execução extrajudicial, agora validada pelo STF, permite que a instituição credora retome o imóvel em caso de atraso ou não pagamento das parcelas, sem a necessidade de acionar a Justiça. Esse procedimento ocorre por meio de um cartório, dispensando a intervenção judicial.

Os Argumentos do STF

O ministro Luiz Fux, relator do caso, foi favorável à validação da execução extrajudicial. Em seu voto, Fux destacou que essa modalidade não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa, pois o devedor ainda pode acionar a Justiça caso identifique alguma irregularidade. O ministro ressaltou que os requisitos do contrato foram acordados pelas partes envolvidas e que a medida contribui para reduzir custos e incertezas na obtenção de garantias imobiliárias.

Outros ministros que acompanharam o relator, como Cristiano Zanin, André Mendonça, Alexandre de Moraes, Dias Toffoli, Kassio Nunes Marques, Gilmar Mendes e Luís Roberto Barroso, concordaram com a constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária.

No entanto, houve divergência por parte dos ministros Edson Fachin e Cármen Lúcia. Fachin argumentou que essa medida concede poderes excepcionais a uma das partes do negócio jurídico, restringindo desproporcionalmente o direito fundamental à moradia.

Impactos da Decisão

A decisão do STF de validar a execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária pode gerar impactos significativos no mercado imobiliário e para os devedores. Alguns dos principais impactos são:

Acesso ao Financiamento Imobiliário

A execução extrajudicial, agora respaldada pelo STF, pode facilitar o acesso ao financiamento imobiliário, uma vez que reduz o risco para as instituições financeiras. Com essa medida, é possível que haja uma ampliação da oferta de crédito imobiliário, com juros mais competitivos e condições favoráveis aos compradores.

Entretanto, se tratando de Brasil e sabendo da alta carga tributária, é possível que isso aumente a ferocidade dos bancos para uma super captação de juros, gerando grandes prejuízos para o consumidor, que ficará cada vez mais refém do poder financeiro-bancário. 

Estabilidade e Segurança Jurídica

A validação da execução extrajudicial  pode trazer mais estabilidade e segurança jurídica para o mercado imobiliário. Com um procedimento mais ágil e eficiente para a retomada do imóvel em caso de inadimplência, as instituições financeiras podem se sentir mais confiantes para conceder financiamentos, impulsionando o mercado imobiliário como um todo.

Proteção dos Direitos dos Devedores

Apesar da decisão do STF, é importante ressaltar que os devedores não estão desamparados. Caso identifiquem alguma irregularidade no processo de execução extrajudicial, eles ainda têm o direito de acionar a Justiça para proteger seus direitos. Dessa forma, o controle judicial continua sendo uma salvaguarda para garantir a legalidade e a justiça nas execuções extrajudiciais.

Conclusão

A decisão do STF de validar a execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária representa uma mudança significativa no cenário do mercado imobiliário. Embora tenha gerado divergências entre os ministros, a medida busca trazer mais agilidade, eficiência e segurança jurídica para as instituições financeiras e, consequentemente, para os compradores de imóveis. Na prática é que veremos os impactos positivos e negativos da decisão.

No entanto, é fundamental que os devedores estejam cientes de seus direitos e busquem o suporte jurídico necessário para garantir que seus interesses sejam protegidos. A execução extrajudicial, embora agora válida, ainda está sujeita a irregularidades, e o controle judicial continua sendo um importante mecanismo de proteção.

O mercado imobiliário, por sua vez, poderá se beneficiar dessa medida, com a possibilidade de ampliação do acesso ao financiamento e o fortalecimento da segurança jurídica. Resta agora acompanhar os desdobramentos dessa decisão e como ela impactará o setor nos próximos anos.